문재인 정부는 출범 후 25번이나 부동산 대책을 내놨다. 최근인 2월 4일에는, 2025년까지 서울에 32만 호를 포함해 전국에 83만 호 주택을 추가로 공급하는 부동산 대책을 발표했다. 그럼에도 주택 문제는 계속 악화되고 있다. 문재인 정부 4년 동안 서울의 아파트 값은 83.9퍼센트나 올랐다.

노동자들이 월급을 한 푼도 쓰지 않고 36년을 모아야 서울에 25평 아파트를 한 채 마련할 수 있다. 특히, 청년들은 셋 중 하나가 ‘지옥고’(지하방, 옥탑방, 고시원)를 전전하고 있다.

이런 상황에서 부동산 부자들은 앉은 자리에서 수십~수백억 원을 벌어들였다. 게다가 최근 LH 사태로 정부 관료와 정치인들이 토지 개발 정보를 사전에 입수해 땅을 사 사리사욕을 취해 왔음이 드러났다. 대중의 박탈감과 분노가 더 커질 수밖에 없다.

열악한 주택 상황

노동계급의 상당수가 과밀하고 건강에 유해한 주택에 산다. 이 문제는 노동계급이 거주할 만한 주택이 부족한 것과 주로 관련이 있다. 정부는 2018년 기준 한국의 주택보급률이 104퍼센트로, 주택이 충분하다고 주장한다. 그러나 정부 통계에 따르더라도 수도권 주택보급률은 99퍼센트이고 서울은 96퍼센트로, 주택 수는 여전히 부족하다.

게다가 주택보급률을 계산할 때 분모가 되는 가구 수가 실제보다 적게 측정됐을 가능성이 크다. 주택보급률을 계산할 때 가구수는 ‘일반가구수’로 집계하는데, 여기에는 당장 외국인 가구가 제외된다. 이에 따라 국내 거주 외국인 약 200만 명 중 상당수가 주택보급률 계산에 포함되지 않는다.

반면 주택 수 집계는 오히려 높게 잡혔을 가능성이 크다. 주택보급률의 주택 수는 ‘한 가구가 독립적으로 사용할 수 있는 공간’으로 집계한다. 그래서 다가구나 원룸을 불법으로 나눠 여러 개의 쪽방을 만들더라도 각각이 1주택으로 간주된다.

노후주택도 실제의 주택 수를 감소시키는 요인이다. 한국에는 30년 이상 된 주택이 310만 호에 이른다고 하는데, 이 중 상당수는 냉난방 시설이나 부엌, 창호 등이 낡아서 양질의 주거를 할 수 없는 경우일 것이다.

노동계급이 거주할 만한 주택이 부족한 것은 다른 상품들의 경우와 마찬가지로, 가격을 치를 수 없는 수요가 ‘유효수요’로 간주되지 않는 것과 관련 있다. 다시 말해, 집값과 임대료를 부담할 수 없는 가난한 사람들의 주택 수요는 무시되고, 적은 임대료만 낼 수 있는 사람들을 위해 쪽방이나 지하방, 고시원 같은 열악한 거주지가 공급되는 것이다.

따라서 노동계급의 상당수는 주택을 소유할 수가 없다. ‘2019년도 주거실태 조사결과’를 보면, 한국의 자가점유율(자기 소유 주택에서 살고 있는 비율)은 58퍼센트밖에 안 된다. 10가구 중 4가구가 다른 사람의 집에 세 들어 사는 것이다. 서울은 더 심각해서, 자가점유율이 42.7퍼센트밖에 안 된다(수도권은 50퍼센트). 지난 25년을 살펴봐도 서울의 자가점유율은 40퍼센트를 조금 넘는 수준에서 오르내렸다.

한국의 자가점유율은 다른 OECD 국가들과 견줘도 낮은 편이다. 서울과 수도권 집중 현상이 더 심각하기 때문이다. 2018년 OECD 37개국의 평균 자가점유율은 69.7퍼센트였다.(이 중 32.7퍼센트는 주택담보대출이 있는 가구이므로 사실상 월세와 비슷하지만 말이다.)

이에 따라 정부 기준으로도 최저주거기준 미달 주택에 거주하는 가구는 약 6퍼센트, 120만 가구에 이른다. 대부분 거주 가구원 수에 비해 집이 너무 좁거나 방 수가 부족한 경우다. 2018년 한국의 1인당 주거면적은 31.7제곱미터로, 일본의 40.2제곱미터보다도 작고, 미국에 견주면 절반도 안 되는 수준이다. 공공임대주택은 60제곱미터를 넘지 못한다. 공공임대주택에 들어가려면 식구가 많아도 그저 59제곱미터 안에 살 수밖에 없다. 원룸에 사는 가구 중 13.4퍼센트가 2인 이상 가구라고 한다.

2015년 기준 36만 3896가구가 지하(반지하)층에 거주했고, 5만 3832가구가 옥탑층에 거주했다. 지하(반지하)층과 옥탑층에 거주하는 가구를 합하면 41만 7728가구가 된다. 여기에 더해, 고시원에서 약 15만 가구, 여관에서 약 3만 가구가 거주하고 있다.

최근 코로나19가 확산하면서 자가격리를 해야 하는 경우가 많아졌지만, 노동계급의 적잖은 사람들은 자가격리를 할 수 없는 상황임이 드러나기도 했다.

부동산 시장 활성화와 악화되는 주택난

한편, 자본주의 하에서 주택 가격은 다른 자산과 마찬가지로 금리의 영향을 크게 받는다. 이 문제는 점점 더 많은 노동계급 대중이 금융과 연결됨에 따라 노동자들의 삶에도 더 직접적으로 영향을 미치게 됐다.

문재인은 정부 책임론을 피하려고 경제 불황과 유동자금의 투기화를 집값 폭등의 원인으로 지목했다. 이것은 스스로에게 면죄부를 주는 변명일 뿐이다. 문재인 정부 스스로가 집값 급등을 부채질했기 때문이다.

물론 시중에 돈이 어마어마하게 풀리면서 집값이 급등하고 있는 것도 사실이다. 장기 불황으로 각국 정부나 중앙은행들이 금리를 계속 낮춰 왔고, 특히 지난해는 코로나19 팬데믹과 겹쳐 세계적으로 금리가 낮아지면서, 생산에 투자되지 않는 유동자금이 금융, 특히 부동산 투기로 몰리고 있다.

이 영향으로 한국에서도 3000조 원 넘는 돈(유동성)이 시중에 풀리면서, 부동산과 주식 주변으로 흘러드는 자금 규모도 역대 최대 수준에 이르고 있다. 넘쳐나는 유동성은 의도했던 투자와 소비보다는 부동산과 주식으로 몰려, 후자의 가격을 밀어올리고 있다.

사실 2010년대의 장기 불황은 그 직전에 주택 시장에서 거대한 거품이 형성됐다가 꺼진 것이 직접적인 원인이었다. 2008~2009년 전 세계를 강타한 금융공황은 2000년대에 급성장한 미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 시장이 붕괴하면서 터진 것이다. 그때 수많은 사람들은 불황으로 일자리를 잃었을 뿐 아니라, 살던 집에서 쫓겨나야 했다. 같은 시기 한국의 노무현 정부 하에서도 집값이 급등하며 주택난을 더욱 가중시켰다.

이처럼 주택 시장에서 형성된 거품의 붕괴는 가계부채 상환에 큰 어려움을 안겨 주고 이는 금융 시스템 전반에 큰 타격을 줄 수 있다. 금융 공황이 발생하면 전체 자본주의 생산이 타격을 입는다. 설사 금융 공황이 발생하지 않더라도 주택 거품의 붕괴는 소비에 악영향을 준다. 예를 들어 한국의 이명박 정부 하에서는 “하우스푸어”라는 말이 유행했다. 노무현 정부 하에서 집값이 급등할 때 어렵게 빚을 내어 집을 구입했던 사람들은 이후에 대출 이자를 갚느라고 허덕이느라 다른 소비를 줄여야 했기 때문이다.

주택 시장의 침체는 또한 건설 경기 침체로 이어져, 경기 침체에 악영향을 준다.

따라서 지난 10년간 자본주의 국가는 경제 활성화를 위해 주택 시장과 건설 경기를 활성화시켜야 하는 동시에 가계부채를 안정적으로 관리하기 위해 주택담보대출을 억제해야 한다는 딜레마에 처하게 됐다. 한국 정부는 흔히 한쪽에서 다른 쪽으로 진자 운동을 하는 식으로 대처해 왔다.

노무현 정부는 집값 상승을 막으려고 주택담보대출을 억제하고 종합부동산세 도입 등 세금 인상 정책을 썼지만, 경기가 침체하자 이명박·박근혜 정부는 “빚내서 집 사라”는 정책으로 일관했다. 특히, 박근혜 정부는 출범 첫 해인 2013년 공공주택분양 공급 축소, 부동산 관련 세금 감면 등 부동산 부양책을 내놓은 것을 시작으로, 2014년 8월에는 주택담보대출 규제도 완화했다. 결국 이런 정책과 세계적으로 풀리기 시작한 시중 자금 때문에 박근혜 정부 후반부부터 집값은 다시 상승하기 시작했다.

결국 문재인 정부의 대책은 주로 부동산 담보 대출 억제로 돌아섰다. 거품을 억제하려는 목적이 있었을 것이다. 두루 알다시피 한국의 가계 부채 비율은 국내총생산(GDP) 정도로 급증했다. 39개 주요 국가 중 가장 높다. 증가 폭도 홍콩과 중국에 이어 세 번째로 컸다. 이 중 주택담보대출이 가계 부채 증가를 이끌었다.

그러나 부동산 시장을 여전히 활성화시키고 싶은 문재인 정부는 ‘임대 사업 활성화’ 정책을 내놨다. 김수현 전 청와대 정책실장은 문재인 정부의 부동산 정책을 설계한 장본인으로 알려져 있다. 그는 ‘집은 사는(매매) 것이 아니라 사는(거주) 곳’이라는 그럴 듯한 말로 포장하며 임대 사업 활성화를 추진했다. 여기에는 ‘모두가 내 집에 사는 것은 불가능하다’는 대전제가 깔려 있다. 결국 문재인 정부는 매매 위주의 주택 시장을 임대차 중심으로 끌고가고 싶었던 것이다.

그러자 민간 임대 사업자들, 다주택 보유자들에게 정부에 임대 사업자로 등록하게 하고 막대한 혜택을 부여하기 시작했다. 임대료 상승 억제 정책도 내놨지만 임대 사업자들에게 주어지는 혜택이 너무 컸다. ‘양도소득세 70퍼센트 감면’, ‘종합부동산세 합산 배제’, ‘재산세 감면’이라는 ‘트리플 혜택’이 제시됐다. 이런 세제 혜택 때문에 다주택자들은 오히려 늘어났고, 기존 다주택자들뿐 아니라 1주택자들도 임대주택 등록을 통한 다주택자가 되고자 했다. 결국 “빚내서 집 사라”의 시즌2가 펼쳐졌다.

한편, 집값이 급등하자 문재인 정부는 다시 부동산 관련 세금을 올리기 시작했다. 종합부동산세 최고세율을 6퍼센트로 올리기도 했다. 그러나 집값 상승세에 견주면 보유세 강화는 ‘폭탄’이 아니라 ‘잽’에 지나지 않았다. 게다가 최근 재보선에서 패배하자 민주당에서는 부동산 세금을 다시 깎아 줘야 한다는 얘기들이 나오면서 그나마 후퇴 조짐이 보인다.

문재인 정부는 우파의 압박을 받아서, 그리고 부유층의 환심을 사려고 주택 공급 확대 정책도 내놓았다. 3기 신도시 개발뿐 아니라, 서울시에서 용적률을 높여 공급량을 늘리는 방안도 내놓은 것이다. 엥겔스가 지적하듯이 “‘주택 문제’에 대한 대부르주아와 소부르주아의 해결의 핵심은 노동자가 자기 주택을 소유하는 것이다.”

그러나 주택 공급을 늘리는 것으로 주택 문제를 해결할 수는 없다. 경실련의 조사를 보면, 최근 10년 동안 신규주택 공급 500만 가구 가운데 절반 이상인 260만 가구는 다주택자의 사재기였다. 앞서 살펴본 서울과 수도권 등의 자가점유율이 수십 년간 큰 변화가 없었다는 것도 공급된 주택의 대부분을 다주택자들이 매입했다는 점을 보여 준다. 시장 논리에 따른 주택 공급 확대 정책은 부유층들이 투기할 수 있는 주택 수를 늘리는 데만 도움이 될 것이다.

흔들리는 공공임대주택 정책

결국 자본주의에서 주택난을 완화할 수 있는 방법은 시장 논리에서 벗어나 주택을 늘리는 데 있다. 즉, 양질의 영구 공공임대주택을 충분히 공급해야만 주택난을 완화할 수 있다.

한국 정부도 1980년대 말부터 공공임대주택을 짓기 시작했지만, 여전히 서울의 공공임대주택 비율은 8퍼센트에 그쳤다. 네덜란드(40퍼센트), 영국(22퍼센트), 스웨덴·독일(20퍼센트) 등보다 턱없이 적은 것이다.

서구 국가들에서도 신자유주의로 복지가 삭감되면서 공공주택이 대거 민영화되고 공공임대주택이 계속 감소해 왔다는 점도 봐야 한다. 예컨대, 2006년 209만 채에 이르던 독일의 공공임대주택은 2018년에는 117만 채로 무려 44퍼센트나 줄어들었다. 이런 상황에서 최근 독일 베를린 시가 뛰는 임대료를 잡으려고 임대료 인상 상한제를 시행했으나, 독일 헌법재판소가 이를 위헌으로 판결하는 일이 있었다. 이 판결에 분노한 사람들이 격렬한 시위를 벌이기도 했다.

우파 언론들은 주택 시장을 거스르는 임대료 상한제가 오히려 주택난을 심화시켰다고 아전인수식으로 주장하지만, 실제로는 독일에서 주거 복지가 계속 악화된 결과 집값과 임대료가 급증하는 일이 벌어진 것이다.